10月15日，宁波住建局联合自然资源与规划局正式发布《宁波市城市规划管理技术规定（容积率计算调整版）》，这一政策被视为近五年来房地产行业最重磅的调控措施之一。新规对容积率计算规则、居住配套指标等核心条款进行系统性修订，涉及约30个在售楼盘项目规划调整，引发全市购房者与开发商的密集讨论。
据消息人士透露，本次修订核心围绕“优化居住品质”与“保障公共空间”两大目标展开。对于市民普遍关心的居住密度问题，新规明确将住宅建筑10米以下高度段的容积率折减系数从0.5上调至0.7，这意味着高层住宅项目将获得更大的楼栋布局灵活性。同期公布的《社区配套设施建设导则》要求：建筑面积每增加5万平方米住宅，需配建不低于300平方米的社区服务用房，较原有标准提升40%。
在15日上午的政策吹风会上，市规划研究院副院长李志宏解读称：“通过容积率动态调节机制，我们希望实现居住密度控制从粗放型向精准型转变。”他特别指出，此次改革将首次采用“阳台计算分级制”——凸阳台按水平投影面积的50%计入容积率，凹阳台按100%计算，这一调整预估让全市住宅阳台使用面积至少压缩22%。部分开发商透露，新规实施后单栋楼栋的户型设计成本预计增加8%-12%。
新政发布后，贝壳找房数据显示，甬江板块、东钱湖等传统低密度区域二手房挂牌量2小时内上涨17%，同时咨询新房项目的拨打电话量激增4.2倍。购房者王女士向记者表示：“现在突然关注到容积率算法变化，我们上周刚签约的108平米户型可能面临得房率下降的问题。”对此，市住建局相关负责人特别回应：“2023年10月15日前签约备案的项目不受新规约束，变更方案需购房双方协商一致。”
宁波房屋容积率计算新规发布！凤凰网宁波的专题报道中，宁波大学建筑系主任张明远教授提醒：“容积率调整可能推动开发商转向小高层及叠拼产品组合。建议购房者重点关注地块规划批复日期，选择明前签约项目或明后主动协商修订合同的新盘。”
值得关注的是，新规首次将“立体绿化覆盖率”纳入容积率抵扣机制。根据条款，当项目绿化率达到35%且垂直绿化面积占比超过15%时，可在容积率计算中获得2%-5%的奖励系数。这一创新举措引发地产设计圈热议，朗诗集团华东区总经理陈磊认为：“政策释放绿色建筑发展信号，未来带屋顶花园的27层住宅可能成为新趋势。”
在政策延伸层面，新规特别明确了“架空层业态的容积率判定标准”——仅作为公共活动空间使用的架空层不计入容积率，但设置围护结构或销售设施则需计入。某品牌房企设计总监私下透露：“这直接戳中行业灰色操作空间，我们在庄桥有三个项目需要重新调整架空层规划，会增加1200万元建造成本。”
当前政策实施最引人注目的是对学区房市场的潜在影响。记者调查发现，按照新容积率计算方式，江北文教板块部分楼盘的“千人指标”出现恶化，4500元/㎡的二手房价近期有松动趋势。反观镇海骆驼等区域因规划覆盖率降低，新房限购政策下却出现千人抢400套房的潮涌现象。房产经纪林先生指出：“现在连购房者都在用手机APP反复核对容积率算法，行业正在加速进入技术比拼时代。”
据15日晚间统计，宁波市已有15个在建项目向规划部门提出技术咨询，多数集中在容积率系数换算误差处理和既有规划调整路径上。市行政服务中心规划窗口的张先生表示：“近期咨询量预计维持在日均300件以上，我们已启动容积率计算智能审核系统应急通道。”此次新规的实施周期为2024年1月1日至2026年12月31日，期间将根据市场情况进行季度性调整。
专家预测，随着政策落地，宁波主城核心区土地出让门槛将大幅提高，或推动开发商更多流向环湾新城区域。戴德梁行发布分析报告指出：“预计2024年宁波新建商品住宅均价将稳中有升，但核心区项目的容积率红利消失后，总价天花板可能突破8万元/㎡。”在政策窗口期之际，建议购房者加快决策节奏，关注9月30日以前拿地地块的房源选择。
值得关注的是，本次新规特别附设了《既有建筑改造容积率技术指引》，明确老小区加装电梯、适老化改造等民生项目可享受容积率豁免，切实做到“疏堵结合”。市住建局局长在政策解读会上强调：“我们要让政策既有制度刚性，也要承载民生温度，这是城市规划进步的本质体现。”