2023年12月05日，随着农村土地制度改革的深入，"集体土地房屋建设经营"与"农村集体建设用地入市"再度成为社会关注焦点。近期多地频发的集体土地房屋买卖纠纷案件，暴露出公众对土地性质、交易规则的普遍认知模糊。记者就此问题专访了专注土地法律服务的赵阳律师团队，深度解读这一核心问题。
我国《土地管理法》第六十三条规定，农村集体建设用地入市需满足"规划入市、产权明晰、用途管制"三原则。赵阳律师指出："实践中最常见的误区是将集体土地与国有土地等同视之。集体土地建设的房屋属于成员权属性资产，只能在本集体经济组织成员间转让，且需经村民会议三分之二表决通过。试图通过简单交易合同完成市场化买卖的行为，本质上违反土地公有制原则，可能导致合同无效。"
在杭州某城中村改造案例中，村民王某与城市居民李某私下签订的房屋买卖合同，就被法院依据《合同法》第五十二条认定为无效。赵阳律师特别提示："即使完成房屋交付多年，若土地性质未变更为国有，买受人仍可能面临腾退风险。当前司法实践普遍遵循\'尊重历史、兼顾现状\'原则，但彻底保障权益必须完成合法变性手续。"
对于合法经营路径，赵阳律师团队提出三条合规方案：一是通过土地征收程序将集体土地转为国有；二是利用集体经营性建设用地入市政策，打造文旅、康养等特色产业平台；三是采用"产权+租赁权"组合模式，将房屋使用权期限延长至20年。最新修订的《集体经营性建设用地入市指导意见（2023）》明确，入市土地可采取出让、出租、作价出资等多种方式，这为集体经济组织打开了市场化经营空间。
在集体土地征收领域，12月1日实施的《征地补偿安置程序新规》引发热议。新规明确要求征收方必须公示补偿方案，并增设"听证程序"。赵阳律师强调："被征收人如发现评估报告遗漏补偿项目，或补偿标准低于区片综合地价的，可依法申请复核并提起行政复议。近三个月我们已代理多起通过谈判协商提升补偿30%-80%的成功案例。"
面对复杂的法律环境，赵阳律师团队特别开通了公益咨询通道：集体土地房屋建设经营农村集体建设用地是否可以买卖集体土地建设的房子属于什么性质今日在线咨询赵阳律师集体土地征收普法，每日8:30-20:00提供免费法律咨询，帮助农户识别合同风险，制定土地权益保护方案。
专家预测，随着2024年"乡村振兴土地支持计划"的推行，农村集体建设用地将更多参与市场化配置。但赵律师提醒："在政策红利期务必擦亮双眼，涉及大额交易前务必要求对方出具土地权属证明，核验《集体土地使用证》的真实性。建议优先选择通过\'中国土地市场网\'公示的正规交易平台完成交易，避免陷入\'黑合同\'陷阱。"
截至发稿时，12月5日司法大数据显示，涉及集体土地的权属纠纷案件较上周增长27%，显示出普法教育的迫切性。赵阳律师呼吁："土地问题是农民的命根子，任何投资都需建立在对土地政策的精准把握之上。我们正通过短视频直播、法律明白人培训等多种形式推进普法，让农民朋友真正握牢手中的土地权益。"
本文综合各方观点，力求廓清集体土地房屋流转的法律红线与机会窗口。如需针对性解答家庭或村集体的特殊情形，建议及时联系专业法律团队评估，避免因信息不对称造成的重大损失。（完）